Que faire de votre logement après la séparation ?
Propriétaires ensemble, propriétaire seul ou locataires, avec ou sans crédit, avec ou sans enfant : la solution n'est pas la même. Répondez à ces trois questions pour savoir laquelle s'applique à votre situation.
Que faire de votre logement après la séparation ?
Quelle est votre situation vis-à-vis du logement ?
Que souhaitez-vous faire du bien ?
Reste-t-il un crédit immobilier à rembourser ?
Avez-vous un enfant qui vit dans ce logement ?
Depuis 2019, la présence d'un enfant ouvre une possibilité supplémentaire devant le juge aux affaires familiales.
Locataires : tout se joue sur le bail
Si vous êtes tous les deux titulaires du bail, chacun reste tenu du bail tant qu'il n'a pas donné congé. Lorsque le bail comporte une clause de solidarité, celui qui part reste en principe tenu du loyer jusqu'à l'entrée d'un nouveau colocataire au bail, et au plus tard six mois après la date d'effet de son congé (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989). La suite du bail se règle avec le bailleur.
Si un seul d'entre vous est titulaire, la loi prévoit que le bail continue au profit du concubin notoire qui vivait avec lui depuis au moins un an, lorsque le titulaire abandonne le domicile, c'est-à-dire en cas de départ brusque et imprévisible (article 14 de la loi du 6 juillet 1989). Si le titulaire donne régulièrement congé au bailleur, le bail prend fin et cette continuation ne joue pas. Le bail est également transféré au concubin notoire en cas de décès du titulaire.
Chaque situation est particulière : cette indication ne remplace pas l'avis d'un avocat.
Le bien reste à son propriétaire
Entre concubins, il n'y a ni régime matrimonial ni attribution préférentielle : le logement reste la propriété de celui dont le nom figure sur l'acte d'achat, et l'autre n'a en principe pas de droit à s'y maintenir. Il existe deux exceptions. En présence d'un enfant, le juge aux affaires familiales peut attribuer provisoirement la jouissance du logement de la famille à l'un des parents, pour six mois au plus, même lorsque le bien appartient à un seul d'entre eux (article 373-2-9-1 du Code civil). En cas de violences, le juge peut statuer sur le logement commun dans une ordonnance de protection (article 515-11 du Code civil).
Le concubin qui a financé une partie du bien de l'autre sans en être propriétaire (échéances du prêt, travaux) peut, selon les cas, demander une indemnisation, notamment sur le fondement de l'enrichissement injustifié (articles 1303 et suivants du Code civil). Le juge ne l'accorde en principe que si ces dépenses dépassent la participation normale aux dépenses de la vie commune et ne constituent pas la contrepartie du logement ou des avantages retirés de la vie commune. Les justificatifs de paiement y jouent un rôle central.
Chaque situation est particulière : cette indication ne remplace pas l'avis d'un avocat.
La vente amiable : la sortie la plus simple
Le prix se répartit selon les quotes-parts inscrites dans l'acte d'achat (50/50, 60/40…), et non selon ce que chacun a réellement payé. Le crédit en cours est en principe remboursé sur le prix de vente : lorsque le prix couvre le capital restant dû, l'emprunt est soldé et l'engagement envers la banque prend fin ; si le prix ne suffit pas, chacun des emprunteurs reste tenu du solde.
Celui qui a remboursé plus que sa part du prêt ou financé seul des travaux peut, selon les cas, faire valoir une créance dans les comptes de l'indivision (article 815-13 du Code civil), sur justificatifs. Entre concubins, cette créance se prescrit en principe par cinq ans à compter de chaque paiement : les sommes les plus anciennes peuvent ne plus être réclamables. Ces comptes s'établissent en principe avant ou lors de l'acte chez le notaire.
Chaque situation est particulière : cette indication ne remplace pas l'avis d'un avocat.
Le rachat de la part de l'autre, par une soulte
Celui qui garde le bien verse à l'autre une soulte égale à sa part. Exemple : un bien de 100 000 € détenu à 50/50 donne une soulte de 50 000 €.
Le rachat se fait par acte notarié, sous la forme d'un partage avec soulte ou d'une licitation, c'est-à-dire la cession de la part indivise. Contrairement aux époux et aux partenaires de Pacs, les concubins ne bénéficient ni du taux réduit de 1,10 % ni du régime de faveur des soultes. En cas de partage, le droit de partage de 2,5 % porte sur l'actif net déduction faite de la soulte, et la soulte, comme la part du crédit reprise au-delà de ses propres droits, est taxée comme une vente, aux droits de mutation dont le taux est fixé par le département (à Paris, environ 6,32 % au total en 2026). En cas de licitation, ces droits de mutation sont dus sur la part rachetée. S'y ajoutent les émoluments du notaire.
Chaque situation est particulière : cette indication ne remplace pas l'avis d'un avocat.
Rachat de la part et reprise du crédit : deux opérations liées
La soulte se calcule sur la valeur nette du bien. Exemple : un bien de 100 000 € avec 20 000 € de crédit restant donne un actif net de 80 000 €, soit une soulte de 40 000 €, et celui qui garde le bien reprend seul le crédit.
Il faut aussi obtenir l'accord de la banque pour que le prêt passe à votre seul nom. Sans cet accord, l'autre reste solidaire des échéances même après le partage. Un avocat coordonne le notaire et la banque pour qu'aucune étape ne reste en suspens.
Chaque situation est particulière : cette indication ne remplace pas l'avis d'un avocat.
En cas de désaccord, le juge peut imposer le partage
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (article 815 du Code civil). Après une tentative de partage amiable, chacun peut saisir le juge aux affaires familiales : il ordonne le partage, en désignant au besoin un notaire, ou, si le bien ne peut pas être facilement partagé, sa vente aux enchères (licitation).
En attendant, celui qui occupe seul le logement indivis peut être redevable d'une indemnité d'occupation envers l'indivision (article 815-9 du Code civil) ; elle ne peut en principe être réclamée que pour les cinq dernières années, sauf acte interrompant ce délai (article 815-10). Une procédure judiciaire est longue et coûteuse : un avocat cherche d'abord à débloquer un accord.
Nouveauté · Actualité Depuis la loi du 7 avril 2026, les règles du partage judiciaire visent expressément les concubins (article 840 du Code civil), et le président du tribunal judiciaire peut, en cas d'urgence et dans l'intérêt commun, autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d'un bien indivis (article 815-6).
Chaque situation est particulière : cette indication ne remplace pas l'avis d'un avocat.
Avec un enfant : le logement peut vous être attribué provisoirement
Saisi des modalités de vie de l'enfant, le juge aux affaires familiales peut attribuer la jouissance provisoire du logement à l'un des parents pour six mois au plus, prorogeables si le tribunal est saisi du partage (article 373-2-9-1 du Code civil). Celui qui occupe le logement peut être redevable d'une indemnité d'occupation envers l'indivision (article 815-9 du Code civil).
Sur le fond, le désaccord se règle comme pour tout bien indivis : nul n'étant tenu de rester dans l'indivision, le juge peut ordonner le partage, et à défaut la vente aux enchères du bien.
Chaque situation est particulière : cette indication ne remplace pas l'avis d'un avocat.
Lors d'une séparation en présence d'un bien immobilier, la question du sort de ce bien immobilier se pose indubitablement.
Une évolution législative est intervenue en 2019 et a impacté les règles en matière d'attribution de la jouissance provisoire du bien immobilier entre des concubins.
En présence de concubins, l'acquisition commune d'un bien immobilier se fait, par défaut, en indivision, ce qui signifie que chacun est propriétaire à hauteur de la quote-part indiquée dans l'acte d'achat (à parts égales si l'acte ne précise rien), quelle que soit sa participation réelle au financement. Celui qui a payé davantage peut seulement, selon les cas, faire valoir une créance lors du partage.
En tout état de cause, lors d'une séparation, il est nécessaire de liquider ce bien immobilier et de procéder au partage de l'indivision.
L'attribution de la jouissance du bien immobilier en cas de séparation
En 2019, le législateur a fait évoluer la loi concernant l'attribution provisoire de la jouissance du bien immobilier en cas de séparation de concubins.
Une attribution provisoire de 6 mois
Depuis la loi n°2019-222 du 23 mars 2019, le Juge aux Affaires Familiales (JAF), saisi d'une requête aux fins de fixation des modalités de vie de l'enfant, est également compétent pour attribuer à titre provisoire la jouissance du logement de la famille, conformément à l'article 373-2-9-1 du Code civil.
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Mois au plus pour l'attribution provisoire, prorogeables si le bien est indivis et que le partage est porté devant le tribunal.
Le juge fixe la durée de cette jouissance, dans la limite de six mois. Lorsque le logement appartient aux deux parents en indivision, la mesure peut être prorogée, à la demande de l'un ou l'autre, si le juge aux affaires familiales a été saisi du partage pendant ce délai.
- Cette loi permet d'attribuer la jouissance du logement familial à l'un des concubins en dehors de tout contexte de violences
- Cette demande n'est pas un droit propre au concubin en tant que tel, mais au concubin en tant que parent
En effet, avant cette loi, le Juge aux Affaires Familiales ne pouvait attribuer la jouissance du logement à l'un des concubins qu'en cas de violences, dans le cadre d'une ordonnance de protection, en vertu de l'article 515-11 du Code civil. Il s'agit d'un droit d'occuper le logement, pas d'un droit sur sa propriété : le concubin n'a aucun droit à l'attribution préférentielle du bien.
Si le bien est indivis, le parent qui l'occupe seul est en principe redevable d'une indemnité d'occupation envers l'indivision, sauf accord contraire (article 815-9 du Code civil) ; le juge qui attribue la jouissance peut seulement constater l'accord des parents sur son montant. Elle se règle lors du partage, ne peut être réclamée que pour les cinq dernières années (article 815-10) et peut être réduite, voire écartée, lorsque la mise à disposition du logement vaut contribution à l'entretien des enfants.
La nature du logement et ses conséquences
La nature du logement va influer sur les conséquences au moment de la liquidation découlant de l'attribution de la jouissance à l'un ou l'autre des parents :
Bien loué
Si un seul des concubins est titulaire du bail et qu'il quitte définitivement le logement (abandon du domicile), le bail continue au profit de l'autre, s'il était son concubin notoire et vivait avec lui depuis au moins un an (article 14 de la loi du 6 juillet 1989). Si les deux ont signé le bail, chacun reste locataire tant qu'il n'a pas donné congé. Le juge aux affaires familiales peut par ailleurs attribuer provisoirement la jouissance du logement de la famille à l'un des parents.
Propriété indivise des concubins
Celui qui occupe seul le logement est en principe redevable d'une indemnité d'occupation envers l'indivision, sauf accord contraire ; elle se règle lors du partage.
Le concubin ne dispose d'aucun droit à l'attribution préférentielle contrairement aux époux ou aux partenaires d'un pacte civil (PACS).
Séparation et bien immobilier : la liquidation et le partage d'indivision
Il n'existe pas de régime patrimonial propre aux concubins en cas de séparation.
Néanmoins, tout au long de la vie de couples, les concubins ont constitué un patrimoine composé de biens meubles et éventuellement d'un ou plusieurs biens immobiliers, qu'ils ont acheté en commun, soit en payant les biens chacun par moitié, soit à des proportions différentes en fonction des capacités de chacun des concubins.
Ces biens sont donc en indivision et lors de la séparation, il est nécessaire de partager cette indivision.
Le régime de l'indivision est régi par les articles 815 et suivants du Code civil.
L'article 815 du Code civil dispose notamment :
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par un jugement ou convention ».
Lors d'une séparation entre concubins, bien souvent les concubins ne souhaitent pas demeurer dans l'indivision, ce qui va conduire à un partage de cette indivision.
Cela pourra donner lieu à un transfert de la propriété exclusive à l'un des concubins par exemple ou alors à la vente pure et simple du bien immobilier détenue en indivision par les concubins.
Si les concubins s'entendent, ils peuvent soit procéder à un partage amiable, soit rester propriétaires ensemble en signant une convention d'indivision. Si l'un veut vendre et l'autre s'y oppose, nul ne pouvant être contraint de rester dans l'indivision, celui qui souhaite sortir saisit le juge pour qu'il ordonne le partage, et à défaut de partage en nature possible, la vente aux enchères (licitation) du bien : voir que faire quand l'autre refuse de vendre.
Le partage des meubles
Pour les concubins, il n'existe aucune présomption de partage par moitié comme entre époux : chacun reprend les biens dont il prouve la propriété (factures, relevés bancaires). Les meubles achetés ensemble sont en indivision et se partagent par moitié à défaut de preuve contraire. Les cadeaux restent la propriété de celui qui les a reçus. En cas de litige persistant, le juge tranche dans le cadre des opérations de partage.
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Le rachat du bien immobilier par l'un des concubins
Le concubin qui souhaite racheter la part de l'autre concubin devra lui verser une somme d'argent (appelée « une soulte ») de la valeur de la quote-part de sa propriété. A titre d'exemple : si vous avez acheté un bien immobilier d'une valeur de 100.000 euros, acquis pour moitié par chacun des concubins selon l'acte d'achat, si l'un veut racheter la part de l'autre et obtenir la propriété exclusive du bien, il devra verser la somme de 50.000 euros.
Il convient de préciser que dans le cas où un crédit immobilier serait toujours en cours au moment du partage de l'indivision, au-delà de la reprise du crédit par le concubin qui souhaite avoir la propriété exclusive, il sera également nécessaire de solliciter l'accord de la banque pour que le prêt soit transféré au seul nom du concubin « repreneur » et que l'autre concubin soit ainsi désolidarisé du remboursement en cas de défaillance.
Dans le cas d'un emprunt toujours en cours, si nous reprenons l'exemple précédent :
- Bien immobilier : 100.000 euros
- Emprunt restant (dettes des concubins) : 20.000 euros
- Actif net à partager : 80.000 euros
Chacun des concubins aura droit à la moitié de l'actif net, soit 40.000 euros. Et dans le cas où l'un des concubins souhaiterait conserver le bien immobilier, il devra d'une part verser à l'autre concubin la soulte de 40.000 euros et d'autre part continuer de s'acquitter du crédit immobilier dont le montant restant est de 20.000 euros.
Le droit d'enregistrement de l'acte de partage
L'acte de partage est un acte notarié, ce qui implique nécessairement des frais de notaire.
Ensuite, un droit de partage de 2,50 % de la valeur nette des biens partagés est dû par les concubins. Le taux réduit de 1,10 % entré en vigueur le 1er janvier 2022 ne concerne que les partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à une rupture de Pacs : les concubins restent soumis au taux de 2,50 %.
Lorsque le partage comporte une soulte, celle-ci ne supporte pas le droit de partage mais les droits de mutation à titre onéreux, comme une vente (articles 747 et 748 du Code général des impôts) : le régime de faveur qui neutralise la soulte, prévu notamment pour les époux et les partenaires de Pacs, ne s'applique pas aux concubins. Le taux de ces droits est fixé par le département : à Paris, il atteint en 2026 environ 6,32 % au total (taxe départementale portée à 5 % depuis le 1er avril 2025, taxe communale et frais d'assiette compris).
Le partage de l'indivision peut faire l'objet d'un accord entre les concubins, néanmoins il est nécessaire que cet acte soit formalisé devant notaire.
La saisine du Juge aux Affaires Familiales en cas de désaccord
Si les parties ne parviennent pas à se mettre d'accord sur le sort du bien indivis acquis durant le concubinage, l'un ou l'autre des parties peut saisir le juge et solliciter, conformément aux articles 815 et 816 du Code civil et 1361 du Code de procédure civile, le partage de l'intégralité du ou des biens indivis.
Cela n'intervient qu'à l'issue de l'échec d'un partage amiable.
L'article 1361 du Code de procédure civile prévoit :
« Le Tribunal ordonne le partage, s'il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l'article 1378 sont réunies.
Lorsque le partage est ordonné, le Tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l'acte constatant le partage ».
Ainsi, le Tribunal a la faculté de requérir l'intervention d'un notaire.
Il sera en tout état de cause nécessaire que chacun des concubins justifient de la propriété qu'ils revendiquent.
La Cour de cassation juge que « ceux qui achètent un bien en indivision en acquièrent la propriété, quelles que soient les modalités du financement » (Cass. 1re civ., 10 janvier 2018, n° 16-25.190) : le bien appartient donc aux concubins dans les proportions fixées par l'acte d'achat, et non selon la participation de chacun à son financement.
Le Juge aux Affaires Familiales, compétent en la matière, ordonne l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision entre les concubins. Si ces opérations sont complexes, il désigne un notaire, chargé de dresser un état liquidatif comprenant les comptes entre les indivisaires, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir.
Séparation de concubins et bien immobilier : les questions fréquentes
Trois voies existent : le partage amiable par acte notarié, le rachat de la part de l'autre par le versement d'une soulte, ou la vente du bien. Nul ne pouvant être contraint de rester dans l'indivision (article 815 du Code civil), en l'absence d'accord chacun peut saisir le juge pour qu'il ordonne le partage, en désignant au besoin un notaire, ou la vente du bien.
Le droit de partage est de 2,5 % de l'actif net partagé. Le taux réduit de 1,10 % applicable depuis le 1er janvier 2022 est réservé aux partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à une rupture de Pacs : les concubins n'en bénéficient pas. Lorsque le partage comporte une soulte, celle-ci ne supporte pas le droit de partage mais les droits de mutation à titre onéreux, comme une vente : le régime de faveur de l'article 748 du Code général des impôts, prévu notamment pour les époux et les partenaires de Pacs, ne s'applique pas aux concubins.
Non. Contrairement aux époux et aux partenaires de Pacs, le concubin n'a aucun droit à l'attribution préférentielle. En revanche, depuis la loi du 23 mars 2019, le juge aux affaires familiales saisi des modalités de vie de l'enfant peut attribuer la jouissance provisoire du logement à l'un des parents pour six mois au plus, prorogeables si le bien est indivis et que le tribunal a été saisi du partage pendant ce délai (article 373-2-9-1 du Code civil).
Aucun des deux n'a de droit prioritaire : le bien est en indivision. Il faut soit que l'un rachète la part de l'autre (versement d'une soulte), soit vendre le bien et se partager le prix. Si le couple a un enfant, le juge aux affaires familiales peut attribuer la jouissance provisoire du logement à l'un des parents pour six mois au plus, prorogeables si le tribunal est saisi du partage (article 373-2-9-1 du Code civil).
Selon les quotes-parts inscrites dans l'acte d'achat (par exemple 50/50 ou 60/40), et non selon ce que chacun a réellement payé. Le concubin qui a remboursé plus que sa part du prêt, ou financé seul des travaux d'amélioration, peut demander une créance dans les comptes de l'indivision, sur justificatifs.
Dès qu'un bien immobilier est en jeu, l'acte de partage ou la vente passe obligatoirement par un notaire. Le coût comprend l'émolument de partage du notaire (barème réglementé dégressif, soit moins de 1 % hors taxes de l'actif partagé pour un bien immobilier courant), le droit de partage de 2,5 % (les concubins ne bénéficient pas du taux réduit de 1,10 %) et les frais de formalité. En cas de rachat de la part de l'autre, s'y ajoutent les frais liés à l'acte de vente de cette part.
Nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision (article 815 du Code civil). Si l'autre indivisaire ne veut ni racheter votre part ni vendre, vous saisissez le juge d'une demande de partage. Faute de partage en nature possible, le juge ordonne la vente aux enchères du bien (licitation) et le partage du prix au prorata des quotes-parts. Une tentative de partage amiable préalable est nécessaire.
Il n'y a pas de partage automatique par moitié comme entre époux. Chacun reprend les biens dont il prouve la propriété (factures, relevés). Les meubles achetés en commun sont en indivision et se partagent par moitié à défaut de preuve d'une autre répartition ; les cadeaux appartiennent à celui qui les a reçus.
"Il possède de grandes qualités humaines, mais c'est surtout un conseiller très intelligent, doté d'une grande expertise."
"Pendant toute la durée de mon divorce (1 an) il a été disponible 24/24, le soir, le week-end, pendant ses congés."
"Vous avez répondu présent quand il fallait apaiser les choses de la même manière que lorsque nous devions nous défendre."
"D'excellents accompagnements malgré la distance (Australie/Paris) et la barrière de la langue."
"Maître Darmon est bienveillant et à l'écoute tout au long de la procédure."
"Il possède de grandes qualités humaines, mais c'est surtout un conseiller très intelligent, doté d'une grande expertise."
"Pendant toute la durée de mon divorce (1 an) il a été disponible 24/24, le soir, le week-end, pendant ses congés."
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"Maître Darmon est bienveillant et à l'écoute tout au long de la procédure."
