Séparation en présence d'un bien immobilier

Lors d’une séparation en présence d’un bien immobilier, la question du sort de ce bien immobilier se pose indubitablement.

Une évolution législative est intervenue récemment et a impacté les règles en matière d’attribution de la jouissance provisoire du bien immobilier entre des concubins.

En présence de concubins, l’acquisition d’un bien immobilier se fait, par défaut, en indivision, ce qui signifie que chacun est propriétaire à hauteur de sa participation.

En tout état de cause, lors d’une séparation, il est nécessaire de liquider ce bien immobilier et de procéder au partage de l’indivision.

I. L’attribution de la jouissance du bien immobilier en cas de séparation

Très récemment, le législateur a fait évoluer la loi concernant l’attribution provisoire de la jouissance du bien immobilier en cas de séparation de concubins.

Depuis la loi n°2019-222 du 23 mars 2019, le Juge aux Affaires Familiales (JAF), saisi d’une requête aux fins de fixation des modalités de vie de l’enfant, est également compétent pour attribuer de manière provisoire le logement familial conformément à l’article 373-2-9-1 du Code civil.

Cette attribution se fait pour un délai de 6 mois qui peut néanmoins être prorogé, à la demande de l’un ou l’autre des concubins, si le Juge aux Affaires Familiales du Tribunal de Grande Instance a été saisi des opérations de liquidation partage par la partie la plus diligente.

Cette loi ne conditionne plus l’attribution préférentielle du logement familial exclusivement au cas de violences.

En effet, avant cette loi, l’attribution préférentielle du logement familial n’était possible qu’en cas de violences et faisait partie des mesures que le Juge aux Affaires Familiales pouvait prononcer dans le cadre d’une ordonnance de protection en vertu de l’article 515-11 du Code civil.

Il convient de préciser que cette demande de jouissance provisoire du logement familial n’est pas un droit propre au concubin en tant que tel, mais au concubin en tant que parent.

Si le bien est la propriété indivise des concubins, une indemnité d’occupation sera due au moment de la liquidation par le concubin ayant obtenu la jouissance du logement.

II. Séparation et bien immobilier : la liquidation et le partage d’indivision

Il n’existe pas de disposition spécifique concernant les concubins en cas de séparation.

Néanmoins, tout au long de la vie de couples, les concubins ont constitué un patrimoine composé de biens meubles et éventuellement d’un ou plusieurs biens immobiliers, qu’ils ont acheté en commun, soit en payant les biens chacun par moitié, soit à des proportions différentes en fonction des capacités de chacun des concubins.

Ces biens sont donc en indivision et lors de la séparation, il est nécessaire de partager cette indivision.

Le régime de l’indivision est régi par les articles 815 et suivants du Code civil.

L’article 815 du Code civil dispose notamment :

« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par un jugement ou convention ».

Lors d’une séparation entre concubins, bien souvent les concubins ne souhaitent pas demeurer dans l’indivision, ce qui va conduire à un partage de cette indivision.

Cela pourra donner lieu à un transfert de la propriété exclusive à l’un des concubins par exemple ou alors à la vente pure et simple du bien immobilier détenue en indivision par les concubins.

Si les concubins s’entendent, un partage amiable peut être réalisé et une convention d’indivision formalisée.

Le concubin qui souhaite racheter la part de l’autre concubin devra lui verser une somme d’argent (appelée « une soulte ») de la valeur de la quote-part de sa propriété.

A titre d’exemple : Appartement en indivision séparation

Si vous avez acheté un bien immobilier d’une valeur de 100.000 euros, financé par moitié par chacun des concubins, si l’un veut racheter la part de l’autre et obtenir la propriété exclusive du bien, il devra verser la somme de 50.000 euros.

Il convient de préciser que dans le cas où un crédit immobilier serait toujours en cours au moment du partage de l’indivision, au-delà de la reprise du crédit par le concubin qui souhaite avoir la propriété exclusive, il sera également nécessaire de solliciter l’accord de la banque pour que le prêt soit transféré au seul nom du concubin « repreneur » et que l’autre concubin soit ainsi désolidarisé du remboursement en cas de défaillance.

Dans le cas d’un emprunt toujours en cours, si nous reprenons l’exemple précédent :

• - Bien immobilier : 100.000 euros
• - Emprunt restant (dettes des concubins) : 20.000 euros
• - Actif net à partager : 80.000 euros

Chacun des concubins aura droit à la moitié de l’actif net, soit 40.000 euros. Et dans le cas où l’un des concubins souhaiterait conserver le bien immobilier, il devra d’une part verser à l’autre concubin la soulte de 40.000 euros et d’autre part continuer de s’acquitter du crédit immobilier dont le montant restant est de 20.000 euros.

L’acte de partage est un acte notarié, ce qui implique nécessairement des frais de notaire.

Ensuite, un droit d’enregistrement de 2,50% de la valeur nette des biens partagés est dû par les concubins.

Le partage de l’indivision peut faire l’objet d’un accord entre les concubins, néanmoins il est nécessaire que cet acte soit formalisé devant notaire.

III. La saisine du Juge aux Affaires Familiales en cas de désaccord

Si les parties ne parviennent pas à se mettre d’accord sur le sort du bien indivis acquis durant le concubinage, l’un ou l’autre des parties peut saisir le juge et solliciter, conformément aux articles 815 et 816 du Code civil et 1361 du Code de procédure civile, le partage de l’intégralité du ou des biens indivis.

Cela n’intervient qu’à l’issue de l’échec d’un partage amiable.

L’article 1361 du Code de procédure civile prévoit :

« Le Tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l’article 1378 sont réunies.

Lorsque le partage est ordonné, le Tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage ».

Ainsi, le Tribunal a la faculté de requérir l’intervention d’un notaire.

Il sera en tout état de cause nécessaire que chacun des concubins justifient de la propriété qu’ils revendiquent.

La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler de manière constante que « ceux qui achètent un bien en indivision en acquièrent la propriété, quelles que soient les modalités du financement » et qu’un « bien indivis appartient aux indivisaires dans les proportions fixées par le titre de propriété et non au regard de la participation de chacun au financement de l’acquisition » (1ère Ch. Civile, 10 janvier 2018, n°16-25190).

Le Juge aux Affaires Familiales, compétent en la matière, va ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision entre les concubins et va pour se faire, désigner un notaire qui sera chargé de dresser un état liquidatif comprenant les comptes entre les indivisaires, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir.