Le principe de la solidarité des concubins ou époux
Conformément à l’article 220 du Code civil, les époux sont tenus solidairement des dettes contractées pendant le mariage.
La solidarité s’applique également aux concubins s’ils contractent ensuite un crédit immobilier.
Pour acquérir un bien immobilier, qui bien souvent constituera leur domicile conjugal, les concubins ou les époux contractent un prêt immobilier pour lequel ils sont tenus solidairement au remboursement des échéances.
En cas de séparation ou de divorce, se pose la question de la désolidarisation de prêt afin que l’organisme prêteur ne puisse plus se retourner contre l’époux non-attributaire du prêt en cas de non-paiement, de défaillance de l’époux attributaire du bien et du prêt.
Désolidarisation : divorce prêt immobilier en cours
La désolidarisation consiste à désengager l’un des co-emprunteurs du remboursement du prêt immobilier.
Il existe plusieurs moyens d’aboutir à cette désolidarisation :
La vente du bien immobilier
Si vous décidez de vendre votre bien immobilier, l’argent de la vente servira, notamment, à effectuer un remboursement anticipé du crédit immobilier.
Cette solution met définitivement fin à la solidarité.
La reprise du prêt immobilier en son propre par l’un des épouxr
Posons l’exemple de deux époux qui ont acquis un bien immobilier durant leur mariage au moyen d’un prêt immobilier, ceux-ci étant soumis au régime matrimonial de la communauté réduite aux acquêts (régime de droit commun) et qui décident de divorcer.
Madame souhaite conserver le bien immobilier acquis.
Dans ce cas, elle devra d’une part racheter la part de Monsieur afin de devenir seule propriétaire du bien et d’autre part solliciter la désolidarisation du prêt immobilier pour le prendre en son nom propre si celui-ci n’est pas entièrement remboursé.
Cette désolidarisation permettra à Monsieur de ne plus être solidairement tenu de rembourser les échéances du prêt immobilier en cas de non-paiement desdites échéances par Madame.
En effet, les époux étant solidaires des dettes contractées pendant le mariage, sans désolidarisation, l’établissement bancaire ou l’organisme prêteur pourra se retourner contre Monsieur qui sera tenu au remboursement, si Madame ne rembourse pas le capital restant de l’emprunt immobilier.
Comment solliciter la désolidarisation du prêt immobilier auprès de votre banque ou de l’organisme prêteur ?
La demande de désolidarisation doit se faire par lettre recommandée avec accusé réception.
En pratique, Madame devra écrire un courrier à l’organisme prêteur sollicitant la désolidarisation du prêt immobilier en indiquant qu’elle prendra le prêt en son nom unique et qu’elle renonce ainsi à toute action relative au remboursement ou non-remboursement des échéances dudit prêt.
Monsieur, quant à lui, devra également adresser un courrier sollicitant la désolidarisation et sa volonté que le prêt immobilier soit uniquement au nom de Madame.
Il devra également obtenir de Madame une attestation écrite stipulant qu’elle s’engage à rembourser seule l’intégralité du montant restant dû du prêt immobilier et qu’elle renonce à toute action à son encontre relative au paiement de la part qu’il aurait dû payer avant la désolidarisation.
Attention néanmoins, le banquier n’est pas tenu de vous accorder la désolidarisation du prêt immobilier notamment s’il considère qu’en tant qu’emprunteur, vous n’avez pas les garanties suffisantes.
La banque va évaluer la capacité de remboursement de l’époux souhaitant devenir unique emprunteur, puisqu’en effet, elle ne pourra s’adresser qu’à lui et non plus aux deux co-emprunteurs.
S’il n’est pas solvable, la banque ne fera pas droit à la demande de désolidarisation.
En tout état de cause, au moment de la demande de désolidarisation, vous pouvez demander à renégocier votre prêt immobilier, son montant mais également la durée de remboursement.
Vous pouvez également faire appel à un courtier en prêt immobilier aux fins de vous obtenir la meilleure offre.
Le rachat de crédit immobilier
Conservant le même exemple, si Madame souhaite conserver le bien et prendre le crédit en son nom propre, elle va peut-être devoir faire une nouvelle demande de crédit et ainsi souscrire un nouvel emprunt qui lui permettra à la fois de racheter la part de Monsieur et de rembourser le premier prêt immobilier.
Madame souscrira seule ce nouvel emprunt, qui ne doit pas nécessairement être souscrit dans le même établissement bancaire que le précédent contrat de prêt.
Ainsi, au préalable, il peut être intéressant d’effectuer une simulation de prêt immobilier auprès de divers organismes ou établissements bancaires, ce qui vous permet de comparer, au-delà de l’offre de prêt elle-même, le taux d’intérêt qui vous est proposé par chacun des organismes ou établissement de crédit (prêt à taux zéro, prêt à taux fixe…) et a fortiori d’avoir connaissance du meilleur taux et du coût total.
En tout état de cause, le rachat de la part de l’autre époux devra être acté par un notaire, ce qui engendre des frais de notaire de l’ordre de 7,5% de la valeur de la part rachetée.
Désolidarisation prêt immobilier séparation
En cas de séparation, la démarche sera exactement la même pour les concubins.
Quelles sont les garanties qui peuvent être sollicitées par l’établissement bancaire ou l’organisme prêteur ?
Deux garanties nouvelles peuvent être des cartes à jouer auprès de l’établissement bancaire ou de l’organisme prêteur :
1. La caution
Si vous optez pour le système de la caution, sachez que l’organisme de caution que vous choisirez doit être agréé par votre établissement prêteur.
Le leader dans le domaine est le Crédit Logement mais il existe d’autres organismes de caution notamment :
- - La Société d’Assurance des Crédits des Caisses d’Epargne de France (SACCEF),
- - La Caisse d’Assurance Mutuelle du Crédit Agricole (CAMCA),
- - Le Crédit Mutuel de l’Habitat (CMH)...
Pour se prononcer sur l’acceptation de devenir caution, l’organisme va analyser votre situation financière, c’est-à-dire votre solvabilité et ne se basera donc pas sur la valeur de votre bien immobilier.
En cas de défaillance de votre part dans le remboursement des échéances, l’organisme de caution est alerté par la banque et se substituera à vous en s’acquittant des mensualités impayées.
Il deviendra ainsi votre créancier et se retournera contre vous pour obtenir le remboursement des sommes impayées.
2. L’hypothèque
Pour être valable, l’hypothèque doit être effectuée par un notaire qui la publiera aux services de la publicité foncière.
L’hypothèque peut porter sur un bien immobilier actuel ou bien sur un bien immobilier futur en cours de construction.
Elle représente une garantie pour la banque puisqu’en cas de défaillance dans le remboursement du prêt immobilier, la banque pourra saisir votre bien immobilier.
La banque se remboursera avec le fruit de la vente de votre bien.
La mise en vente requiert néanmoins au préalable une mise en demeure de la part de la banque.
L’hypothèque est valable durant toute la durée du prêt immobilier et un an après la fin effectivement du remboursement de la totalité du montant dû, avec une durée maximale de 50 ans.
Elle peut néanmoins être levée à tout moment : en cas d’accord avec la banque, de vente du bien immobilier avant le remboursement intégral du prêt ou de décision judiciaire de levée de l’hypothèque.
Qu’en est-il de l’assurance emprunteur ?
Si vous avez souscrit une assurance emprunteur, il faut avoir connaissance de la quotité pour chacun des concubins ou époux.
Si vous étiez à 100% chacun, il vous suffira de résilier l’assurance pour l’emprunteur qui ne conserve pas le bien immobilier.
En revanche, si vous étiez à 50% chacun, l’établissement bancaire exigera que l’époux devenant seul débiteur du prêt immobilier, augmente sa quotité à 100%.
A l’occasion de la désolidarisation, vous pouvez changer d’assurance et par voie de conséquence d’assureur.
Pour cela, vous pouvez faire appel à un courtier qui sera chargé d’effectuer les démarches pour vous et de vous obtenir le meilleur contrat d’assurance en effectuant des simulations de taux d’assurance et de mensualité prévisionnelle.
Si vous avez d’autres questions, n’hésitez pas à contacter mon Cabinet.
Premier rendez-vous gratuit
L’équipe du Cabinet DARMON Avocats vous rencontre dans le cadre d'un premier rendez-vous gratuit afin d'auditer au mieux votre dossier.
Je prends rendez-vous
