Pouvez-vous vendre sans l'accord de votre conjoint ?
La réponse dépend de votre situation, de la nature du bien et de la position de votre conjoint. Répondez à ces trois questions pour connaître la règle qui s'applique et, le cas échéant, l'exception qui peut vous permettre de vendre.
Pouvez-vous vendre le bien sans l'accord de votre conjoint ?
Quelle est votre situation ?
Comment le bien a-t-il été acquis ?
C'est ce qui détermine s'il s'agit d'un bien propre ou d'un bien commun. Acheté pendant le mariage avec un héritage ou une donation, il peut rester propre : répondez « Je ne sais pas ».
Ce bien est-il le logement de la famille ?
C'est-à-dire la résidence principale du couple et, le cas échéant, des enfants.
Votre conjoint accepte-t-il la vente ?
Bien propre : vous pouvez en principe vendre seul
Un bien acquis avant le mariage, ou reçu par succession, donation ou legs, est un bien propre (article 1405 du Code civil). Son propriétaire peut le vendre librement, sans l'accord de son conjoint.
Une réserve à vérifier : sous le régime de la communauté universelle, le contrat de mariage peut avoir fait de ce bien un bien commun. Dans ce cas, l'accord des deux époux redevient nécessaire.
Autre cas à distinguer : un bien acheté à deux avant le mariage appartient aux deux en indivision, et sa vente suppose en principe l'accord de chacun (article 815-3 du Code civil).
Chaque situation est particulière : cette indication ne remplace pas l'avis d'un avocat.
Logement de la famille : l'accord de votre conjoint est obligatoire
Même si vous en êtes le seul propriétaire, le logement de la famille est protégé par l'article 215 du Code civil : aucun des époux ne peut le vendre sans l'accord de l'autre. Une vente passée sans ce consentement peut être annulée à la demande du conjoint, dans l'année qui suit le jour où il l'a appris, et au plus tard un an après la dissolution du régime matrimonial.
Si votre conjoint refuse sans que ce refus soit justifié par l'intérêt de la famille, vous pouvez demander au juge l'autorisation de vendre seul (article 217). Selon la Cour de cassation, le logement conserve cette qualité pendant la procédure de divorce, même si sa jouissance a été attribuée provisoirement à l'un des époux (1re chambre civile, 26 janvier 2011, n° 09-13.138). Cette protection prend fin avec le divorce.
Chaque situation est particulière : cette indication ne remplace pas l'avis d'un avocat.
Première étape : savoir si le bien est propre ou commun
Tout dépend de la nature du bien et de votre régime matrimonial. Sans contrat de mariage, un bien acheté pendant le mariage est en principe commun, même s'il a été payé par un seul époux. Il reste propre s'il a été payé avec des fonds propres (héritage, donation, vente d'un bien propre) et que l'acte d'achat le précise. Un bien possédé avant le mariage ou reçu en héritage reste propre.
Un contrat de mariage peut changer la donne : la communauté universelle, par exemple, peut rendre commun un bien qui serait propre. Un avocat lit votre contrat et l'acte d'achat pour vous dire qui peut vendre, et à quelles conditions.
Chaque situation est particulière : cette indication ne remplace pas l'avis d'un avocat.
Bien commun et accord des deux : trois options
Un bien commun se vend avec le consentement des deux époux (article 1424 du Code civil). Dans le cadre d'un divorce, les époux qui s'entendent peuvent vendre ensemble le bien, prévoir son attribution à l'un d'eux moyennant une soulte dans l'état liquidatif établi par le notaire, ou rester propriétaires ensemble par une convention d'indivision (articles 1873-1 et suivants). Hors divorce, un tel rachat suppose un changement de régime matrimonial par acte notarié (article 1397).
En cas de divorce, ce choix s'inscrit dans le partage du régime matrimonial. Si vous n'êtes pas d'accord sur la valeur du bien, une expertise peut la fixer.
Chaque situation est particulière : cette indication ne remplace pas l'avis d'un avocat.
Refus du conjoint : demandez au juge l'autorisation de vendre seul
L'article 217 du Code civil vous permet de saisir le juge pour être autorisé à vendre seul un bien commun, lorsque le refus de votre conjoint n'est pas justifié par l'intérêt de la famille. La demande est portée par requête devant le juge aux affaires familiales. Lorsqu'elle vise à passer outre le refus du conjoint, elle suit les règles de l'assignation à jour fixe et le conjoint est entendu ; l'affaire est jugée en chambre du conseil (articles 1286 et 1287 du Code de procédure civile).
La vente passée dans les conditions fixées par le juge est opposable à votre conjoint. Tout l'enjeu est de démontrer que son refus est injustifié : c'est le travail de l'avocat.
Chaque situation est particulière : cette indication ne remplace pas l'avis d'un avocat.
Conjoint hors d'état : le juge peut vous autoriser à vendre
Lorsque votre conjoint est hors d'état de manifester sa volonté (incapacité médicale, absence, éloignement), l'article 217 du Code civil permet de demander l'autorisation de passer seul l'acte. La demande est alors portée devant le juge des contentieux de la protection, qui exerce les fonctions de juge des tutelles des majeurs (article 1286 du Code de procédure civile, article L. 213-4-2 du Code de l'organisation judiciaire).
Le juge fixe les conditions de la vente, qui est ensuite opposable à votre conjoint. La loi prévoit aussi une habilitation à représenter le conjoint (article 219 du Code civil) ou, si la situation est durable, une substitution dans ses pouvoirs sur la communauté (article 1426). L'habilitation familiale, elle, ne peut en principe bénéficier au conjoint lorsque la communauté de vie a cessé (article 494-1).
Chaque situation est particulière : cette indication ne remplace pas l'avis d'un avocat.
Après le divorce : sortir de l'indivision
Une fois le divorce prononcé, le bien qui n'a pas été partagé reste en indivision entre les ex-époux, et l'article 217 ne s'applique plus. Nul ne pouvant être contraint de rester dans l'indivision, vous pouvez engager le partage judiciaire.
Si aucun de vous ne rachète la part de l'autre et que le bien ne peut pas être partagé, le tribunal peut ordonner sa vente aux enchères (licitation). Le prix est alors réparti selon les droits de chacun.
Nouveauté · Actualité Depuis la loi du 7 avril 2026, le président du tribunal judiciaire peut aussi, en cas d'urgence et dans l'intérêt commun, autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d'un bien indivis (article 815-6 du Code civil).
Chaque situation est particulière : cette indication ne remplace pas l'avis d'un avocat.
Concubins : en principe, pas de vente sans l'accord de l'autre
Pour les concubins comme pour les partenaires de Pacs, un bien acheté ensemble est en principe en indivision : sa vente suppose l'accord de tous (article 815-3 du Code civil). La protection du logement de la famille prévue par l'article 215 du Code civil est, elle, propre aux époux.
La loi prévoit des exceptions d'application étroite, notamment deux voies d'autorisation judiciaire : le juge peut autoriser un indivisaire à passer seul l'acte lorsque le refus de l'autre met en péril l'intérêt commun (article 815-5) ; les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal l'autorisation d'aliéner le bien (article 815-5-1), ce qui suppose des parts inégales. Un simple refus de vendre ne suffit pas : la voie ordinaire reste le partage.
Chacun peut demander le partage de l'indivision, et le juge peut ordonner la vente aux enchères (licitation) d'un bien qui ne peut pas être commodément partagé. Le prix est réparti entre les indivisaires selon leurs droits, en principe ceux figurant dans l'acte d'achat, après prise en compte des comptes entre eux (dépenses de conservation ou d'amélioration, indemnité d'occupation due à l'indivision).
Nouveauté · Actualité Depuis la loi du 7 avril 2026, le président du tribunal judiciaire peut aussi, en cas d'urgence et dans l'intérêt commun, autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d'un bien indivis (article 815-6 du Code civil).
Chaque situation est particulière : cette indication ne remplace pas l'avis d'un avocat.
Le sort des biens immobiliers dans le cadre d'une procédure de divorce est une question essentielle, quel que soit le fondement du divorce (divorce par acceptation, divorce pour altération définitive du lien conjugal, divorce pour faute ou divorce par consentement mutuel).
Comment divorcer avec un bien immobilier ?
Divorce et refus de vendre la maison : que faire ?
Pour répondre à ces deux questions, il faut d'abord savoir dans quelle situation se trouve le bien :
Vendre un bien propre : en principe, une vente libre
Qu'est-ce qu'un bien propre ?
L'article 1405 alinéa 1er du Code civil dispose :
« Restent propres les biens dont les époux avaient la propriété ou la possession au jour de la célébration du mariage, ou qu'ils acquièrent, pendant le mariage, par succession, donation ou legs. »
Ainsi, est notamment considéré comme un bien propre un bien acquis avant le mariage, ou pendant le mariage par succession, donation ou legs. Un bien acheté pendant le mariage avec des fonds propres (héritage, prix de vente d'un bien propre) reste lui aussi propre lorsque l'acte d'achat le déclare (clause d'emploi ou de remploi, article 1434 du Code civil).
Le propriétaire peut-il vendre sans l'accord de son conjoint ?
En principe, oui : le conjoint seul propriétaire d'un bien propre peut décider seul de le vendre, sans que l'autre puisse s'y opposer ni qu'il ait à fournir son accord. Il existe toutefois deux exceptions.
Les exceptions à la vente libre du bien propre
La première exception découle du régime matrimonial pour lequel ont opté les époux dans leur contrat de mariage.
Le régime de la communauté universelle
Sous le régime de la communauté universelle, tous les biens des époux, y compris ceux possédés avant le mariage ou reçus par succession, sont en principe communs, sauf clause contraire du contrat de mariage.
La protection du logement familial
La seconde exception est celle concernant le domicile conjugal, aussi appelé le logement familial, qui bénéficie d'une protection particulière conformément à l'article 215 du Code civil qui dispose : « Les époux s'obligent mutuellement à une communauté de vie. La résidence de la famille est au lieu qu'ils choisissent d'un commun accord. Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation : l'action en nullité lui est ouverte dans l'année à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d'un an après que le régime matrimonial s'est dissous. » Cette exception ne s'applique néanmoins qu'à la résidence principale et aux couples mariés.
Dans ces deux hypothèses, le bien immobilier ne peut pas être vendu par un seul époux sans l'accord de l'autre, sauf autorisation du juge (article 217 du Code civil).
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Vendre un bien commun : l'accord des deux époux
Qu'est-ce qu'un bien commun ?
Les biens communs sont définis par l'article 1401 du Code civil :
« La communauté se compose activement des acquêts faits par les époux ensemble ou séparément durant le mariage, et provenant tant de leur industrie personnelle que des économies faites sur les fruits et revenus de leurs biens propres. »
Sous le régime de la communauté légale, un bien acquis pendant le mariage est donc en principe commun, quel que soit l'époux qui l'a acheté. Il reste toutefois propre s'il a été reçu par succession, donation ou legs, ou s'il a été acheté avec des fonds propres (héritage, prix de vente d'un bien propre) et que l'acte d'achat le déclare (clause d'emploi ou de remploi, article 1434 du Code civil), à condition que la communauté n'ait pas payé la plus grande part du prix (article 1436).
Le principe : le consentement des deux époux
Contrairement au bien propre, un bien commun ne peut être vendu qu'avec le consentement des deux époux. Dans le cadre d'un divorce, la vente s'inscrit dans le partage du régime matrimonial. En cas de désaccord sur l'estimation de la maison, une expertise peut être ordonnée pour fixer sa valeur.
Rappelons que dans le cadre d'un divorce, il est nécessaire d'effectuer la partage du régime matrimonial, ce qui inclut la liquidation du patrimoine.
Les époux peuvent décider :
Les options des époux propriétaires
Trois issues sont possibles pour les époux propriétaires d'un bien commun.
01
La convention d'indivision
Les époux peuvent rester tous deux propriétaires du bien immobilier en rédigeant une convention d'indivision devant notaire.
02
Le rachat de la part de l'autre
L'un peut racheter la part de l'autre en rédigeant un état liquidatif également devant notaire.
03
La vente conjointe du bien
Les époux peuvent décider de vendre ensemble le bien.
Il existe néanmoins une exception.
L'exception : la vente autorisée par le juge
Un époux pourra être autorisé à vendre le bien immobilier commun sans l'accord de son conjoint dans l'une des deux hypothèses de l'article 217 du Code civil, à savoir :
Les deux hypothèses de l'article 217
L'une ou l'autre de ces hypothèses suffit pour que l'autorisation judiciaire soit accordée.
01
Conjoint hors d'état de manifester sa volonté
Le conjoint est hors d'état de manifester sa volonté (incapacité médicale, absence, éloignement).
02
Refus non justifié par l'intérêt de la famille
Le conjoint refuse la vente et ce refus n'est pas justifié par l'intérêt de la famille.
L'arrêt de la Cour de cassation du 9 septembre 2015
Cette hypothèse a été précisée par la jurisprudence de la Cour de cassation.
Dans un arrêt du 9 septembre 2015 (1re chambre civile, n° 14-11.901), la Cour de cassation a jugé que le juge doit apprécier le refus du conjoint au jour où il statue.
2015
Arrêt de la 1re chambre civile de la Cour de cassation.
Ainsi, si l'un des époux souhaite vendre le bien immobilier et que l'autre époux s'y oppose, le premier époux peut saisir le Juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire compétent, sur le fondement de l'article 217 du Code civil :
- la demande est portée par requête aux fins d'être autorisé à vendre seul ledit bien ;
- lorsqu'elle vise à passer outre le refus du conjoint, elle suit les règles de l'assignation à jour fixe ; le conjoint est entendu et l'affaire est jugée en chambre du conseil (articles 1286 et 1287 du Code de procédure civile).
Récapitulatif : bien propre ou bien commun
| Nature du bien | Règle | Exceptions / recours |
|---|---|---|
| Bien propre (acquis avant le mariage, ou par succession, donation, legs, ou avec des fonds propres déclarés dans l'acte) | Vente libre par le seul époux propriétaire | Accord des deux époux exigé si : bien devenu commun par le contrat de mariage (communauté universelle) ; ou bien servant de logement de la famille (article 215 du Code civil) |
| Bien commun (acquis pendant le mariage, hors succession, donation, legs et achat avec des fonds propres déclarés dans l'acte) | Consentement des deux époux | Autorisation du juge de vendre seul (article 217) si le conjoint est hors d'état d'exprimer sa volonté, ou si son refus n'est pas justifié par l'intérêt de la famille |
Vendre sans l'accord du conjoint : les questions fréquentes
En principe oui : l'époux seul propriétaire d'un bien propre (acquis avant le mariage, reçu par succession, donation ou legs, ou acheté avec des fonds propres déclarés dans l'acte d'achat) peut le vendre librement. Deux exceptions : si les époux ont choisi la communauté universelle, qui rend en principe tous leurs biens communs, et surtout si le bien constitue le logement de la famille, protégé par l'article 215 du Code civil, qui impose l'accord des deux époux.
Non. La vente d'un bien commun exige le consentement des deux époux. À défaut d'accord, l'époux qui souhaite vendre peut demander au juge une autorisation de vendre seul sur le fondement de l'article 217 du Code civil.
L'article 217 du Code civil permet de saisir le juge pour être autorisé à vendre seul dans deux hypothèses : lorsque le conjoint est hors d'état de manifester sa volonté, ou lorsque son refus n'est pas justifié par l'intérêt de la famille. L'acte passé dans les conditions fixées par le juge est opposable à ce conjoint.
Un bien commun ne peut pas être vendu sans l'accord des deux époux. Deux voies : demander au juge, sur le fondement de l'article 217 du Code civil, l'autorisation de vendre seul si le refus n'est pas justifié par l'intérêt de la famille ; ou attendre la liquidation du régime matrimonial et demander la licitation, c'est-à-dire la vente aux enchères du bien indivis, que le juge peut ordonner lorsque le partage en nature est impossible.
En principe non : un bien indivis ne se vend qu'avec l'accord de tous les indivisaires (article 815-3 du Code civil). La loi prévoit des exceptions d'application étroite, notamment lorsque le refus met en péril l'intérêt commun (article 815-5) ou lorsque des indivisaires détiennent au moins deux tiers des droits (article 815-5-1), ce qui suppose des parts inégales. À défaut, l'autre doit demander au juge le partage de l'indivision : le juge peut alors ordonner la vente aux enchères du bien (licitation) lorsqu'il ne peut être commodément partagé en nature (article 1377 du Code de procédure civile).
Une fois le divorce prononcé, le bien qui n'a pas été partagé reste en indivision entre les ex-époux. L'article 217 ne s'applique plus. La voie habituelle est le partage judiciaire (article 815 du Code civil et article 1361 du Code de procédure civile) : si aucun ex-époux ne rachète la part de l'autre et que le partage en nature est impossible, le tribunal ordonne la vente par licitation (vente aux enchères), le prix étant réparti selon les droits de chacun. Le juge peut aussi autoriser un ex-époux à vendre seul si le refus de l'autre met en péril l'intérêt commun, ou en cas d'urgence si l'intérêt commun l'exige (articles 815-5 et 815-6 du Code civil).
Oui. L'article 217 du Code civil permet de demander au juge l'autorisation de vendre seul un bien commun lorsque le refus de l'autre époux n'est pas justifié par l'intérêt de la famille, sans avoir à prouver une urgence. La demande est portée par requête devant le juge aux affaires familiales et suit, lorsqu'elle vise à passer outre un refus, la procédure à jour fixe, qui permet d'obtenir une date d'audience rapprochée (articles 1286 et 1287 du Code de procédure civile). L'acte passé dans les conditions fixées par le juge est opposable à l'époux qui n'a pas consenti.
"Il possède de grandes qualités humaines, mais c'est surtout un conseiller très intelligent, doté d'une grande expertise."
"Pendant toute la durée de mon divorce (1 an) il a été disponible 24/24, le soir, le week-end, pendant ses congés."
"Vous avez répondu présent quand il fallait apaiser les choses de la même manière que lorsque nous devions nous défendre."
"D'excellents accompagnements malgré la distance (Australie/Paris) et la barrière de la langue."
"Maître Darmon est bienveillant et à l'écoute tout au long de la procédure."
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