Peut-on vendre un bien immobilier sans l’accord de son conjoint ?

Le sort des biens immobiliers dans le cadre d’une procédure de divorce est une question essentielle, quelle que soit le fondement du divorce (divorce par acceptation, divorce pour altération définitive du lien conjugal, divorce pour faute ou divorce par consentement mutuel).

Plusieurs questions se posent notamment :

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En pareil cas, il convient en tout état de cause de distinguer deux situations :

Qu’est-ce qu’un bien propre ?

L’article 1405 alinéa 1er du Code civil dispose :

« Restent propres les biens dont les époux avaient la propriété ou la possession au jour de la célébration du mariage, ou qu'ils acquièrent, pendant le mariage, par succession, donation ou legs. »

Ainsi, est considéré comme un bien propre, un bien acquis avant le mariage ou bien pendant le mariage à la suite d’une succession, d’une donation ou d’un leg.

Le propriétaire du bien peut-il le vendre sans l’accord de son conjoint ?

Le principe

En pareil cas, la règle répond par l’affirmative.

En effet, en principe, le conjoint, seul propriétaire du bien pourra décider de la vente dudit bien immobilier, sans que son conjoint ne puisse lui opposer son refus ni qu’il doive lui fournir son accord.

Néanmoins, il existe deux exceptions à cette règle.

Les exceptions

La première exception découle du régime matrimonial pour lequel ont opté les époux dans leur contrat de mariage.

Sous le régime de la communauté universelle, les époux devront stipuler dans le contrat de mariage si le bien immobilier est un bien propre ou s’il s’agit d’un bien commun.

La seconde exception est celle concernant le domicile conjugal, aussi appelé le logement familial, qui bénéficie d’une protection particulière conformément à l’article 215 du Code civil qui dispose :

« Les époux s'obligent mutuellement à une communauté de vie.

La résidence de la famille est au lieu qu'ils choisissent d'un commun accord.

Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation : l'action en nullité lui est ouverte dans l'année à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d'un an après que le régime matrimonial s'est dissous. »

Cette exception ne s’applique néanmoins qu’à la résidence principale et aux couples mariés.

Dans ces deux hypothèses, le bien immobilier ne pourra être vendu par un des époux sans l’accord de l’autre.

Qu’est-ce qu’un bien commun ?

Les biens communs sont définis par l’article 1401 du Code civil qui dispose :

« La communauté se compose activement des acquêts faits par les époux ensemble ou séparément durant le mariage, et provenant tant de leur industrie personnelle que des économies faites sur les fruits et revenus de leurs biens propres. »

Cela signifie qu’un bien commun est un bien acquis pendant le mariage, hors succession, donation et leg.

Ce bien peut avoir été acquis par l’un des époux ou par les deux, financés par des deniers personnels de l’un des époux ou bien par l’argent commun du couple, cela importe peu, la conclusion étant la même : le bien sera considéré comme commun.

Quel sort pour ce bien immobilier en cas de divorce ?

Le principe

Contrairement au bien propre qui peut faire l’objet d’une vente sans l’accord du conjoint non-propriétaire du bien immobilier, s’agissant d’un bien commun, le principe est que chacun des époux se doit de consentir à la vente dudit bien si tel est leur souhait.

Rappelons que dans le cadre d’un divorce, il est nécessaire d’effectuer la liquidation du régime matrimonial, ce qui inclut la liquidation du patrimoine.

Les époux peuvent décider :

• de rester tous deux propriétaires du bien immobilier en rédigeant une convention d’indivision devant notaire ;
• l’un peut racheter la part de l’autre en rédigeant un état liquidatif également devant notaire ;
• de vendre ensemble le bien.

Il existe néanmoins une exception.

L’exception

Un époux pourra être autorisé à vendre le bien immobilier commun sans l’accord de son conjoint s’il remplit les conditions cumulatives de l’article 217 du Code civil à savoir :

• le conjoint est hors d’état de manifester sa volonté ou refuse la vente ;
• le refus n’est pas justifié par l’intérêt de la famille.

Cette hypothèse a été précisée par l’arrêt de la Cour de Cassation du 09 septembre 2015 (1ère Ch. Civ, 09 septembre 2015, n°14-11901).

Ainsi, si l’un des époux souhaite vendre le bien immobilier et que l’autre époux s’y oppose, le premier époux peut saisir le Juge aux Affaires Familiales du Tribunal de Grande Instance compétent par le biais d’une requête aux fins d’être autorisé à vendre seul ledit bien ou par le biais d’une procédure d’urgence.